Quel taux d'endettement maximum est autorisé pour obtenir un prêt immobilier ?
PRATIQUE - Avant d’accorder un crédit, une banque va vérifier que le taux maximum d’endettement du souscripteur n’excède pas 35%. Il est parfois possible de pouvoir emprunter au-delà de ce seuil.
Si vous faites une demande de crédit immobilier, sachez que la banque va vérifier en priorité votre taux d’endettement. Concrètement, pour calculer celui-ci, trois facteurs sont pris en compte, à savoir les revenus fixes du souscripteur, ses charges récurrentes, et le coût des mensualités qui découleront du crédit. À noter que toutes les charges ne sont pas prises en compte. Ainsi, les factures d’énergie, de téléphonie ou une assurance automobile n’en font pas partie. En revanche, un crédit automobile, un crédit à la consommation ou une pension alimentaire sont des points à prendre en compte. Depuis le début de l’année 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé à 35% le taux maximum d’endettement (contre 33% auparavant). Au-delà de ce seuil, il est donc plus compliqué de pouvoir emprunter, mais cela reste possible. Les banques ont en effet une certaine latitude et peuvent accepter jusqu’à 20% de dossiers dépassant le taux d’endettement de 35% si elles favorisent les achats d’une résidence principale ou les primo-accédants (premier achat immobilier).
Le profil de l’emprunteur est important pour le calcul du taux d’endettement
Dans une période où les taux de crédit sont bas, mais où les banques durcissent les conditions d’octroi de prêts, le profil de l’emprunteur est un critère essentiel. C’est notamment le cas dans le calcul du taux d’endettement. Si vous êtes en CDI, salarié de la fonction publique, mais aussi artisan, commerçant ou en profession libérale depuis plus de trois ans, vos revenus sont pris en compte à 100%. Si vous disposez de revenus locatifs, ils seront également inclus à vos revenus, mais à hauteur de 70%. En revanche, pour les personnes qui travaillent en intérim, sont en CDD ou auto-entrepreneurs depuis moins de trois ans, les revenus ne sont pas pris en compte par les banques. Autant dire que pour ces derniers, l’accès au crédit immobilier peut donc se révéler très compliqué. À noter tout de même que si vous êtes en couple avec une personne dont les revenus sont pris en compte, vous pouvez tout à fait faire une demande conjointe.
Comment dépasser le taux maximum d’endettement et avoir un crédit?
Vous désirez souscrire un crédit immobilier, mais votre taux d’endettement dépasse les 35%? Cela peut compliquer vos démarches, mais rien n’est perdu pour autant. Si vous disposez d’un apport personnel important, cela joue en votre faveur, tout comme une bonne gestion de vos comptes. Si vous n’êtes jamais à découvert et que vous parvenez à épargner, votre profil peut convaincre les banques. Celles-ci vont également se pencher sur la question du reste à vivre. Les hauts salaires peuvent ainsi présenter un profil intéressant. Si vous gagnez 5.000 euros par mois et que les mensualités de votre futur crédit sont de 1.000 euros, le reste à vivre est important. Enfin, le saut de charges peut aussi être essentiel. Il peut être positif ou négatif. Si vous êtes locataire avec un loyer de 800 euros et demandez un crédit avec 600 euros mensuels de remboursement, le saut de charges est de -200 euros et peut s’avérer un élément déterminant pour votre demande. Enfin, quel que soit votre taux d’endettement, n’oubliez pas de prendre en compte le surcoût de l’assurance emprunteur et pensez éventuellement à renégocier plus tard votre taux de crédit, ce qui peut rapporter gros.