TAEG : définition et frais pris en compte

[TAEG] Le taux annuel effectif global permet d'établir le coût total du financement de votre crédit immobilier. Comment le calculer et le faire baisser ?

Qu'est-ce que le TAEG ?

Le TAEG, à savoir le taux annuel effectif global, est exprimé en pourcentage. Il prend en compte l'ensemble des frais induits par le prêt immobilier, notamment les frais de dossier et le coût de l'assurance emprunteur. ll est donc très utile pour comparer efficacement les offres de prêt immobilier. Le TAEG ne peut dépasser le taux d'usure applicable fixé chaque trimestre par la Banque de France. Ce taux d'usure protège les emprunteurs contre des taux de crédit démesurés, et correspond au taux maximal légal qu'un organisme de crédit peut réclamer en France. Le TAEG doit obligatoirement figurer sur les publicités, les offres de crédit, et les contrats de prêt proposés par les banques et les organismes de crédit (banque, courtier, etc.). A noter que vos frais de notaire ne sont pas intégrés dans le calcul de votre TAEG. Sachez également que les intérêts intercalaires ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG, si vous contractez votre prêt immobilier financer l'achat d'un logement neuf (VEFA), impliquant un déblocage des fonds par étapes.

À quoi sert le TAEG ?

Si vous avez un projet d'achat immobilier, le TAEG doit faire partie de votre vocabulaire. Il sert à aiguilleur votre choix parmi les différents établissements prêteurs. C'est l'un des chiffres que vous devez regarder avec attention pour comparer les offres de prêt entre elles, car il vous permet de vous rendre compte de l'ensemble des frais occasionnés par l'obtention de votre crédit immobilier. Depuis l'instauration de la loi Lagarde en 2010, l'emprunteur a le droit de choisir librement l'assurance de son crédit. L'amendement Bourquin de 2018 permet, lui, la résiliation de l'assurance emprunteur tous les ans. Une assurance emprunteur qui peut représenter jusqu'au tiers du coût global d'un emprunt, et son coût peut parfois dépasser le montant des intérêts.

Qu'est-ce qui est compris dans le TAEG ?

Le TAEG comprend donc l'ensemble des frais de votre prêt immobilier :

• Le taux nominal, nécessaire au calcul des intérêts intercalaires ;
• Les frais d'évaluation du bien immobilier payés à votre agent immobilier ;
• Les frais de dossier versés à votre banque ;
• Les frais payés à des intermédiaires intervenant dans l'obtention du prêt (par exemple votre courtier immobilier) ;
• Le coût de l'assurance emprunteur ;
• Les frais de garanties obligatoires que sont l'hypothèque ou le cautionnement ;
• Les frais annexes, notamment pour la tenue de compte.

Il est important de souligner que votre banque réalise une évaluation de votre situation avant de vous accorder votre crédit. Le TAEG déterminé lors de cette première évaluation ne correspond donc pas forcément à votre TAEG définitif. Votre taux final n'est établi que lorsque les coûts de votre garantie et de votre assurance sont connus.

Est-ce que le TAEG prend en compte l'assurance ?

La réponse est oui : le taux annuel effectif global prend bien en compte l'assurance emprunteur souscrite pour garantir le remboursement du prêt immobilier. La prise en compte de l'assurance emprunteur constitue d'ailleurs l'un des principaux atouts du TAEG, cette dernière pouvant peser jusqu'à plus d'un tiers du prix total de l'emprunt immobilier.

Quels frais n'entrent pas dans le TAEG ?

Plusieurs frais n'entrent pas dans le calcul de votre TAEG. Parmi ces frais non pris en compte :

• Les indemnités de remboursement anticipé, généralement payées lorsque l'emprunteur décide de conclure le remboursement de son prêt avant son terme ;
• Les frais relatifs à la modulation des mensualités du crédit immobilier
• La frais liés à la souscription à des prêts complémentaires.

Comment est calculé le TAEG ?

La base de calcul du TAEG est le capital que vous empruntez, à laquelle s'ajoutent :

• La durée de votre prêt ;
• Le taux de votre prêt hors assurance ;
• Le taux de votre assurance ;
• Le type d'assurance que vous choisissez (sur capital initial ou sur capital restant dû) ;
• Les frais de dossier ;
• Les frais de garantie.

Le calcul appliqué pour déterminer le taux de votre TAEG est relativement complexe, et il convient de réaliser votre simulation avec un outil de calcul en ligne. Vous pouvez aussi faire appel à un courtier immobilier pour réaliser votre calcul, et vous accompagner dans votre recherche du prêt immobilier le plus avantageux.

Quelle est la différence entre le TEG et le TAEG ?

La principale différence entre le TEG et le TAEG est chronologique, puisque depuis 2016, le TAEG (taux annuel effectif global) a remplacé le TEG (taux effectif global). Les deux s'inscrivent dans l'évaluation du coût total de votre prêt immobilier, mais une différence s'opère au niveau de leur calcul. Contrairement au TAEG, l'assurance décès invalidité, l'assurance chômage et les normes européennes ne sont pas inclus dans le calcul du TEG. Le TAEG est donc un taux plus précis, et vous permet de déterminer rapidement quel crédit immobilier vous coûte le plus cher. L'évolution de l'acronyme s'explique par le changement au niveau du calcul, qui porte désormais sur une base annuelle, indépendamment de la durée de votre crédit immobilier. Une opportunité pour les contractants, qui peuvent comparer des offres de prêt à des échéances différentes.

Comment faire baisser le TAEG ?

Plusieurs solutions vous permettent de faire baisser votre TAEG. La première solution consiste à soigner votre profil emprunteur en présentant un dossier de crédit immobilier solide. Pour y parvenir, vous devez détenir un apport personnel qui correspond au minimum à 10% du prix de votre achat immobilier. Vous devez ensuite respecter un taux d'endettement de 33% et, enfin, démontrer une gestion saine de vos comptes bancaires, qui doivent être dans le vert (évitez à tout prix les découverts bancaires). En compilant ces éléments, vous mettez toutes les chances de votre côté en vue décrocher le meilleur taux pour votre prêt immobilier. L'autre solution est de réduire vos frais liés à votre emprunt, comme votre assurance emprunteur. Prenez donc le temps de comparer les offres de différents assureurs car, en faisant jouer la concurrence, vous vous assurez de faire baisser le taux de votre assurance, et donc celui de votre TAEG.

Le TAEG fixe, c'est quoi ?

Le TAEG étant le taux d'intérêt affecté à un prêt immobilier, il peut par définition être un taux fixe ou un taux variable. Si vous négociez un taux fixe pour votre TAEG, cela signifie que le montant de vos mensualités est identique sur toute la durée de votre emprunt. L'avantage réside dans le fait que vous maîtrisez complètement les sommes attribuées à votre remboursement, une dimension sécuritaire non-négligeable. Le désavantage est que vos mensualités sont généralement un peu plus élevées que si vous optez pour un TAEG à taux variable.

Comment fonctionne le TAEG révisable ?

Votre TAEG peut être révisable, autrement dit, son taux peut varier pendant la durée de votre crédit immobilier. Un TAEG révisable induit des mensualités d'un montant différent, qui varient à la hausse ou à la baisse selon un indice de référence. Les premières mensualités sont généralement plus basses que lorsque vous optez pour un TAEG à taux fixe. Elles ont cependant tendance à augmenter au cours de votre emprunt.

Comment contester le TAEG ?

Vous pouvez contester le TAEG si votre établissement de crédit ne le renseigne pas ou s'il mentionne un taux erroné sur les documentations qu'il propose : publicités, offres de contrat, offres de prêt. Vous bénéficiez de 5 ans pour intenter une action auprès d'un tribunal judiciaire, à compter du jour où vous vous rendez compte de l'anomalie. Deux sanctions civiles rétroactives sont possibles si vous obtenez gain de cause :

• Vous n'êtes plus tenus de payer les intérêts, normalement dus à l'organisme qui vous a accordé votre crédit immobilier. On parle alors de déchéance partielle ou totale du droit aux intérêts ;
• Le taux d'intérêt légal remplace le taux appliqué à votre contrat, et le trop-perçu est imputé à votre capital restant, ou remboursé si votre créance est terminée.

Les établissements prêteurs s'exposent également à une sanction pénale. Le juge peut décider d'une peine d'emprisonnement de 2 ans assorti d'une amende de 300 000 euros pour un dépassement du taux d'usure, et d'une amende de 150 000 euros  en cas de TAEG erroné ou absent. Attention tout de même, car une "simple" erreur de calcul de votre TAEG n'est pas un motif valable pour contester votre emprunt immobilier. Vous devez être en mesure de prouver le préjudice que vous avez subi.

Anthony Mbella via Figaro Immobilier