Travaux sur parties communes générales et spéciales : spécificité de vote
Lorsqu'une décision d'autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l'assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales.
Les parties communes spéciales sont définies par l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, comme celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
Il en résulte que ces copropriétaires sont les seuls à pouvoir prendre des décisions qui les concernent exclusivement.
Pour ce faire, l’article 6-2 précise que les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises :
- soit au cours d'une assemblée spéciale,
- soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part alors au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.
La Cour de cassation apporte une clarification lorsque les décisions relatives aux travaux affectent simultanément des parties communes générales et spéciales.
Contexte de l'affaire
Un copropriétaire est autorisé par l’assemblée générale réunissant l’ensemble des copropriétaires à percer la dalle de béton d'une terrasse située au 3e étage et à y installer un local technique abritant des ventilateurs de désenfumage.
Or, cette terrasse comportait des espaces verts, qualifiés de parties communes spéciales par le règlement de copropriété, appartenant à trois copropriétaires et qui se trouvaient modifiés par les travaux.
L'un de ces copropriétaires sollicite l’annulation de la décision d’autorisation de travaux, estimant que la décision aurait dû être adoptée non pas seulement par un vote soumis à l’ensemble des copropriétaires mais également par un vote soumis aux trois propriétaires des parties communes spéciales.
Décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme la solution de la cour d'appel : « Ayant constaté que, si les travaux allaient avoir pour conséquence de modifier les espaces verts et plantations situés au troisième étage, ils affectaient en premier lieu la terrasse, partie commune générale de l'immeuble, la cour d'appel en a, à bon droit, déduit que l'autorisation de travaux relevait exclusivement de l'assemblée générale réunissant tous les copropriétaires. »
Lorsqu'une décision d’autorisation de travaux concerne à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales, il appartient à l'assemblée générale réunissant l'ensemble des copropriétaires d'approuver la décision.
Aucun autre vote distinct des copropriétaires des parties communes spéciales n'est requis.
Portée de cette décision
La Cour de cassation tranche en faveur d'une procédure unique, simplifiant ainsi la prise de décision.
Si un double vote était requis, les copropriétaires des parties communes spéciales pourraient en effet bloquer des travaux affectant les parties communes générales.
La Cour rappelle que les copropriétaires des parties communes spéciales n'ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement. Dès lors qu'une décision d’autorisation de travaux affecte également les parties communes générales, cette décision relève de l'assemblée générale des copropriétaires.
Intégralité de l’article : https://hub.fnaim.fr/hd/lmsi_3057505/fr/travaux-sur-parties-communes-generales-et-speciales-un-vote-unique-par-tous-les-coproprietaires