Le pouvoir d’achat immobilier a-t-il vraiment augmenté ?

«Il y a une peur récurrente chez les acheteurs immobiliers  : c’est l’insolvabilité», explique Me Élodie Frémont, porte-parole de la Chambre des notaires du Grand Paris. «Les taux de crédit vont-ils augmenter ?» ou «Pourrai-je rembourser mon crédit ?» sont des questions récurrentes posées par les acheteurs. «Le taux de crédit proposé par la banque est bloqué pendant un mois», souligne Mickaël Le Nezet, président de la Sofiap (filiale de La Banque Postale et de la SNCF), société spécialisée dans les prêts aux salariés.

L’instabilité politique n’est pas étrangère à cet attentisme, la hausse des droits de mutation a envoyé un «mauvais signal» mais l’avenir économique incertain fait également hésiter certains acheteurs qui redoutent de réaliser une mauvaise affaire financière. «Le logement est aujourd’hui une affaire de pouvoir d’achat. La question qui obsède les acheteurs est de savoir si la valeur du bien qu’ils achètent va rester la même ou augmenter», résume Michaël Le Nezet.

Moteur principal d’un marché immobilier, les taux de crédit ont flambé (de 1% à 4,2%) entre début 2022 et fin 2023. Puis baissé depuis un peu plus d’un an (de 4,2% à 3,2%). Suffisamment pour compenser l’envolée post-guerre en Ukraine ? La réponse est non. Mais ce regain de pouvoir d’achat n’est pas négligeable. Les courtiers le chiffrent autour de 20.000 euros (pour un emprunt de 200.000 euros), soit moins d’un tiers de la perte de 65.000 euros liée au quadruplement des taux.

Deux mauvaises nouvelles à venir

Et en matière de surface ? Les logements sont-ils plus petits ou plus grands ? Les notaires du Grand Paris se sont penchés sur la question et sont arrivés à la conclusion que la surface qu’un ménage peut acquérir en 2025, avec le budget de janvier 2022, est plus petite que trois ans plus tôt. Pour les maisons, la baisse s’élève ainsi à 10 m². Soit l’équivalent d’une petite chambre. Et pour les appartements ? Seulement 5 m². Une cuisine en moins, en somme.

Mais la bonne nouvelle, c’est que ce pouvoir d’achat immobilier a redressé la barre depuis un peu plus d’un an. Les Franciliens ont gagné plus de 8 m² sur la maison qu’ils peuvent espérer acheter, depuis fin 2023. Et plus de 5 m² pour les appartements. Des regains qui ne suffisent pas, pour l’instant, pour retrouver les niveaux d’avant-guerre en Ukraine. Reste à savoir comment évolueront les taux de crédit et les prix immobiliers dans les mois à venir. Et dans ce domaine, l’optimisme n’est pas de mise. «Ne croyez pas que les prix vont s’effondrer : cela n’arrivera pas !», explique Me Frémont aux acheteurs. Quant aux taux de crédit, il semble aussi que la fin de la baisse soit proche. Deux mauvaises nouvelles pour le pouvoir d’achat des acheteurs franciliens.

Quid du reste de la France ? Les feux sont également au vert. Aucune des 20 plus grandes villes de l’Hexagone, ne fait exception. Les Français ont gagné 6 m² en moyenne entre 2023 et 2024, selon le courtier Meilleurtaux. Là encore, la hausse est limitée au regard de la dégringolade subie après l’envolée des taux de crédit. Le Mans, Grenoble, Le Havre et Saint-Étienne sont les villes qui tirent le mieux leur épingle du jeu. Car ce sont aussi celles où l’immobilier coûte le moins cher. Les gains de pouvoir d’achat peuvent grimper jusqu’à +11 m². En revanche, les villes où le gain est plus limité (entre +2 et +3 m²) sont, sans surprise, celles où les prix immobiliers restent parmi les plus élevés, à l’instar de Nice, Paris et Lyon.

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