Achat en copropriété: quand devient-on vraiment copropriétaire ?

Les Faits :

En 2021, vendeur et acquéreur avaient conclu dans l’acte de vente que la propriété du lot ferait l’objet d’un transfert rétroactif au 1er janvier 2008.

Le syndicat assigne le copropriétaire vendeur pour un impayé de charges couvrant la période 2013 à 2021. Les juges d’appel rejettent sa demande considérant que compte tenu du transfert rétroactif de la propriété du lot, il incombait à l’acquéreur de s’acquitter de ces charges.

Dans la lignée d’une précédente décision (1), la Cour de cassation (2) censure la Cour d’appel au motif qu’en vertu de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 (3), la vente d’un lot n’est opposable au syndicat des copropriétaires qu’à compter de sa notification à ce dernier. L’acquéreur ne devient donc copropriétaire à l’égard du syndicat qu’une fois la mutation notifiée au syndic. 

Ce principe demeure même dans l’hypothèse où le syndic ou le syndicat des copropriétaires aurait eu connaissance de la vente du lot avant cette notification.         

En l’espèce, il appartenait donc au copropriétaire vendeur de s’acquitter auprès du syndicat des copropriétaires de la totalité des charges antérieures à la notification de la mutation du lot, l’acquéreur n’en devenant quant à lui débiteur qu’à compter de cette même date. 

Ce que prévoie la loi :

1) 3ème 22 mars 2000 n° 98-14409

2) 3ème 8 février 2024 n° 22-24829

3) Article 6 du décret du 17 mars 1967: « Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée. »

Intégralité de l’article : https://hub.fnaim.fr/hd/lmsi_2345643/fr/l-acquereur-d-un-lot-ne-devient-coproprietaire-qu-a-compter-de-la-date-de-la-notification-de-la-vente-au-syndicat